追踪发现：

客户以第三方资金（资金中介提供过桥资金或其他人抵押经营贷款资金）提前结清其个人住房按揭贷款后，再以其抵押经营贷款资金归还给第三方。办理经营性贷款时，无实际经营情况佐证材料，其中也有不法中介“包装”，出具虚假交易合同、装修合同等，虚构贸易背景，并利用其控制的账户为借款人提供受托支付交易对手。在账务操作上，虽未用经营性贷款直接转账归还个人住房按揭贷款，但从实际经营情况、按揭还款资金来源、经营性贷款资金去向来看，存在客户用“以贷还贷”的方式将高利率个人住房按揭贷款置换成低利率抵押经营性贷款、利用普惠信贷政策套取更高贷款额度以弥补他处资金缺口的风险。

追踪过程：

（一）异常数据引猜疑。开展某农商银行白名单贷款审计时，发现多头贷款数据多且集中。初步筛排后，有多户贷款，为原住房按揭贷款结清后短期内甚至是当天又以同一抵押物在同一网点取得抵押经营性贷款。普惠贷款的发放对象，与房贷人群有着较高的重合度，这明显过于巧合，是不是对房贷人群加以包装，成为“优质小微客户”，便可同时享受利率下降、额度提升、月供减压及还款周期延长的多重利好……一些经营贷是否暗藏猫腻？

（二）潜伏借力寻突破。某天审计人员接到自称“金融经理人”的电话，宣称可帮忙办理各类贷款或是用其他贷款产品进行“转贷降息”。审计人员保持敏感性，判断对方为不法中介，于是决定“借力打力”，通话闲聊省钱“秘决”，套取“帮忙”办贷过程和手续等。。经介绍得知，目前存量房贷最低可下调到3.6%，经营贷年化利率降至2.8%，两者还是有利差的，经营贷置换房贷的基本操作流程分6步：赎楼（中介或他人垫资）、买壳（注册或过户）、养壳（按月记账报税）、申请贷款（虚构经营背景）、银行放款（虚构供销合同）、支用贷款（关联方受托支付），“服务周到”的中介连买壳、养壳都承包了。确实，普通人很难自己包装，即使是在普惠大潮下，银行放松了很多经营贷的限制，但是其手续流程还是有些复杂，对于正常经营的公司可能比较简单，而对于纯按揭转贷的客户是容易被复杂流程“劝退”的。结合异常数据特征及借助“潜伏”套取的信息，将审计重点锁定为经营贷涉房。

（三）搭建模型求印证。明确了审计方向，审计人员立即建模取数，从按揭贷款还款记录中取一次性归还剩余贷款本金的日期作为结清日期，在按揭结清日后短期内（设定为30天）又以同一抵押物发放经营性贷款，再匹配按揭还款资金来源、经营性贷款资金去向，查看是否存在经营贷被挪用于归还房贷。其次，匹配行内已入名单库管理的资金中介人员账户交易与按揭还款资金来源、经营性贷款资金去向关联明细，查看是否存在资金中介提供过桥资金归还房贷。对模型数据进行分析后，确有先中介转入资金归还房贷、后经营贷资金受托支付至中介人员控制的相关账户，且实际经营、贷款用途以及额度需求模糊的情况。

（四）实地取证堵疏漏。考虑到调查客户在本地，且客户的经营、资产等情况须做到“眼见为实”，最终审计人员决定通过实地走访与客户面对面聊天的方式调查，来证实“企业内部”提供的一些事实。经实地踏查，走访的几户经营贷客户借款主体及受托支付交易对手均无确切经营项目，经营地址均为居民住房且大门紧闭，无企业注册名门牌、无实地生产销售。审计人员将调查收集到的证据串联起来，确定存在经营贷置换房贷，并伴有不法中介参与、诱导。同时，形成审计移送处理书，将经营贷曲线流入房市的风险线索移送相关部门，全面排摸经营贷款用途和实际经营真实性，及时堵塞业务管理漏洞、完善产品服务流程，阻止风险进一步扩散。

追踪启示：

通过此次审计追踪，我们深切体会到实地取证在识别信贷风险中的核心作用，尤其在验证企业经营真实性时必须恪守“眼见为实”原则，多维度强化风险管理：一是严格贷前真实性审核，引入多维度数据交叉验证客户经营真实性与资金需求合理性，杜绝中介代持账户操作；二是构建贷后资金流向立体监控体系，建立跨部门数据共享机制，通过受托支付账户追踪、经营场所定期回访等手段，确保资金切实用于实体经营；三是精准堵塞监管漏洞，推动审计线索向制度优化转化，如修订贷款合同条款、引入第三方验证机制，防范虚假经营套利；四是全面提高中介机构准入门槛与行为约束力度，对违规中介实施黑名单管理，彻底斩断资金挪用链条。

审计经验证实，定期开展实地走访与大数据分析相结合的风险排查至关重要，此举不仅能有效核验客户经营状况，更能优化产品设计流程，全面提升风险防控能力，确保信贷资金切实服务实体经济。