近年来，受宏观经济环境变化影响，房地产市场进入调整周期，部分区域房产实际成交价较评估价出现明显落差。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降超10%。在此背景下，抵押物价值高估、流动性下降等问题逐渐显现，传统的押品管理方式面临严峻挑战。同时，市场利差空间的存在使得资金套利行为频发，抵押贷款业务的风险复杂性显著提升。

一、审计发现：三大风险领域凸显管理短板

审计工作聚焦抵押贷款全流程，通过数据分析与实地核查相结合的方式，系统识别出三大风险领域：在制度执行层面，由于流程管控缺失，279笔抵押物预告登记超过法定期限未及时转为现房抵押，面临抵押权失效风险。同时发现50笔原组合贷款在最高额抵押合同解除后仍以信用方式续贷，形成无担保风险敞口，反映出制度设计与执行落地的严重脱节。在押品管理方面，问题主要表现为评估覆盖不全面和核查工作不到位。海域使用权、机器设备等非传统押品未纳入年度重评估范围，难以准确反映资产真实价值。现场核查中发现的“一房两证仅抵押一证”、走访地址与权证不符等问题，进一步暴露出尽职调查的质量缺陷。资金流向管理同样存在明显漏洞。审计发现存在向公职人员发放经营性贷款、为失信人办理无还本续贷等违规情形，部分贷款资金未按约定用途使用，违规流入房地产开发、股权投资等限制性领域。

二、治理实践：构建三位一体防控体系

针对审计发现的问题，A银行从数据赋能、制度建设和流程优化三个维度构建防控体系：数据赋能方面，通过整合行内信贷数据与外部不动产、司法、工商信息，构建了涵盖资产价值、客户特征、资金流向、权证状态的四大风控模型。这些模型通过对抵押率超70%、房龄超20年等特征的自动识别，实现了从“大海捞针”到“精准制导”的风险识别转变。制度建设方面，重点强化系统刚性控制与制度闭环管理。针对审计发现的制度缺失，及时修订《个人住房贷款管理办法》《信贷客户准入标准及授信管理实施细则》等关键制度，明确期房抵押转现房抵押登记的具体流程与时限，严格禁止洗钱高风险客户准入，并将相关要求嵌入业务流程。开发并优化系统功能模块，实现洗钱高风险预警等，将抵押率、房龄、反洗钱等级等作为刚性指标嵌入系统，从技术上防范操作风险与道德风险。同时，联动法务部门制定《关于尽快办理不动产权证的函》，向客户发函催办，强化制度执行的末端落实。流程优化方面，构建贯穿贷前、贷中、贷后的全流程闭环管理体系。贷前严格执行双人实地走访与第三方数据交叉验证，强化对“一房多证”等情况的现场核查；贷中落实审贷分离与分级审批机制，对超权限业务实行系统自动拦截；贷后建立押品年度重评估与压力测试机制，完善优享贷审批流程，将一抵结清与注销情况纳入必填项并专人跟踪。通过流程再造与部门协同，实现风险识别前置、过程严控与后续跟踪的全流程管控，有效提升抵押贷款业务的规范性与安全性。

三、实践成效与启示

通过本次专项审计及后续整改，A银行及时化解了已识别的风险隐患，完善风险防控体系构建。实践表明，抵押贷款风险防控必须坚持技术驱动与流程优化并重，既要充分发挥数据模型的预警作用，又要确保制度要求通过系统功能落到实处。值得一提的是，在推进数字化风控的同时，实地核查的重要性不容忽视。审计中发现的多起风险案例都是通过现场走访得以最终确认，这充分说明无论技术手段如何进步，“眼见为实”的现场核查始终是不可替代的风险验证环节。此次审计实践为银行业抵押贷款管理提供了有益借鉴。在房地产市场持续调整的背景下，只有将数据赋能与流程穿透有机结合，才能有效应对日益复杂的风险挑战，确保信贷业务在规范轨道上稳健发展。

（龙湾农商银行 史植彬 邱莉芝）